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El análisis de Carlos López-Jones
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Actualmente se discute un nuevo programa de reordenamiento urbano para la Ciudad de México. Entre los objetivos está permitir la construcción de edificios en colonias que han envejecido para renovar la urbe e incrementar la población en zonas específicas, así como cambiar la base de cobro del predial, para subir la recaudación de la demarcación.
La jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Claudia Brugada, aseguró que el predial no aumentará en 2027, pero lo que sí puede cambiar es la base sobre la que se calcula, el valor catastral ahora será muy similar al valor comercial de los inmuebles.
En la Ciudad de México el predial es progresivo y sus rangos están fijados en pesos. Si el valor catastral de un departamento de 2.45 millones sube 10%, el impuesto sube 13.4%. En una casa de 8.4 millones, sube 11.6%. Basta actualizar el valor catastral 8% o 9% para que la recaudación crezca 10%, unos 2,800 millones de pesos sobre los 28,134 millones previstos para 2026.
La modificación no toca la tarifa porcentual y no parece un impuesto nuevo y aunque políticamente es fácil vender la idea, de que las propiedades rentadas deben pagar un mayor impuesto, lo cierto, es que ese incremento, lo terminará pagando quien renta ese inmueble.
La autoridad insiste en que las necesidades de la ciudad son cada vez mayores, por lo que es necesario aumentar la recaudación por predial, pero además de subir la tarifa de golpe, hay otras formas de incrementar lo que se obtiene del mismo, una opción es construir más.
En este momento, una casa de 300 metros cuadrados en una alcaldía como Benito Juárez o Cuauhtémoc, que paga unos 94,000 pesos al año, si en ese lote se levanta un edificio de 15 departamentos de 65 metros, con valor comercial de 3.5 millones cada uno, el predial del lote llega a unos 289,000 pesos, 3.1 veces más.
Son 195,000 pesos adicionales cada año, sin subir la tasa ni cargarle más a quien ya paga. Es una estimación propia con la tarifa del artículo 130 del Código Fiscal y supuestos que cualquiera puede revisar.
Con la propuesta de la Sra. Brugada, el predial por metro va a subir y los dueños, lo trasladarán a las rentas, lejos de reducir la gentrificación, esta aumentará. En cambio, reduciendo los trámites de construcción del mismo gobierno, ampliando las zonas donde se pueden construir edificios de 4 pisos y 16 unidades, en más alcaldías de la Ciudad, bien comunicadas, la oferta inmobiliaria se incrementa y ello estabiliza los precios, tanto de venta como de renta.
Para que cualquier política de engrosamiento de recaudación funcione, es necesario transparentar ingresos y egresos. Crear fideicomisos auditables por comités ciudadanos en cada Alcaldía o incluso en cada colonia.
La participación vecinal, como hemos visto en el programa de los parquímetros, donde parte de los ingresos se gastan en proyectos locales, genera apoyo vecinal.
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Sobre el autor
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- Carlos López-Jones, es Director de Consultoría Empresarial en Tendencias Económicas y Financieras
- Columnista, conferencista y colaborador en radio y TV en temas especializados de economía y finanzas
- En El Podcast de Carlos López Jones en Spotify y en Apple Podcast El PodCast de Carlos López Jones
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